13 758 DH/m² en moyenne — et jusqu’à 45 000 DH/m² à deux pas des Jardins Majorelle. Guéliz est le quartier le plus hétérogène de Marrakech, et de loin le plus mal compris par les investisseurs qui l’analysent en bloc.
Né sous le protectorat français dans les années 1910, Guéliz est la ville nouvelle de Marrakech — le contrepoint moderne à la médina historique. Aujourd’hui, c’est le quartier le plus dynamique de la ville : commerces, restaurants, bureaux, galeries d’art, ambassades et résidences de luxe cohabitent dans un tissu urbain dense que la demande internationale ne cesse de faire monter.
Ce guide analyse Guéliz secteur par secteur, avec les prix réels du marché, les rendements locatifs et les signaux d’investissement que le modèle PropIntel identifie en 2026.
Analyser Guéliz comme un tout est une erreur fréquente. Le quartier s’étend sur près de 4 km² et regroupe des réalités immobilières radicalement différentes selon la rue. Le modèle PropIntel distingue quatre sous-secteurs aux dynamiques indépendantes.
| Secteur | Prix DH/m² | Profil | Signal PropIntel |
|---|---|---|---|
| Majorelle / YSL | 25 000 – 45 000 | Ultra-premium, demande internationale | FORT |
| Av. Mohammed V | 14 000 – 22 000 | Artère principale, bureaux + résidentiel | SOLIDE |
| Camps El Ghoul | 12 000 – 16 000 | Résidentiel calme, familles marocaines | STABLE |
| Périphérie Guéliz | 9 000 – 12 000 | Transition médina/moderne, mixte | ATTENDRE |
Le triangle formé par les Jardins Majorelle, la Rue Yves Saint Laurent et l’Avenue Yacoub El Mansour constitue aujourd’hui le secteur immobilier le plus cher de Guéliz — et l’un des plus chers de tout Marrakech, à égalité avec le cœur de l’Hivernage.
La prime de localisation s’explique par la convergence de plusieurs facteurs : proximité immédiate de deux des attractions touristiques les plus visitées du Maroc (le Jardin Majorelle reçoit plus de 700 000 visiteurs par an), forte concentration d’hôtels boutique et de galeries d’art internationales, et présence d’une clientèle étrangère aisée qui crée une demande locative courte durée particulièrement soutenue.
Un appartement de 80 m² bien situé dans ce secteur peut générer entre 120 000 et 180 000 DH de revenus Airbnb annuels bruts, avec un taux d’occupation dépassant 75 % sur les biens correctement équipés et positionnés. La contrepartie : des prix d’entrée élevés (2,5 à 3,5 M DH pour un F2) et une concurrence locative intense.
Le secteur Majorelle–YSL ne se compare pas au reste de Guéliz. C’est un marché à part, tiré par le tourisme de luxe et la demande résidentielle internationale.
Guéliz est le quartier le plus pratique de Marrakech pour une résidence principale ou secondaire. C’est là que se concentrent les équipements qui font défaut dans le reste de la ville : supermarchés européens (Marjane, Carrefour), cliniques internationales, écoles françaises, centres commerciaux (Carré Eden, Al Mazar) et restaurants de toutes cuisines.
Aéroport Marrakech-Menara à 8 min en taxi. Gare ferroviaire à 15 min à pied. Axe autoroutier Casablanca direct.
Lycée français Victor Hugo, École américaine, plusieurs groupes scolaires privés internationaux dans un rayon de 3 km.
Clinique Internationale de Marrakech, Polyclinique du Sud, nombreux médecins généralistes et spécialistes francophones.
Carré Eden mall, galerie Bab Art, restaurants étoilés, bars à vins, cinémas, salles de sport. La vie nocturne la plus active de Marrakech.
Guéliz offre trois stratégies d’investissement distinctes, chacune adaptée à un profil de risque et d’horizon différent.
Appartement F2/F3 secteur Camps El Ghoul · 800K–1,2M DH. Rendement locatif longue durée de 5,5 à 6,5 %. Cible : locataires marocains classe moyenne supérieure et expatriés. Liquidité élevée à la revente. Le meilleur équilibre risque/rendement de Guéliz.
Appartement Avenue Mohammed V · 1,5M–2,5M DH. Appréciation annuelle estimée +7 à +9 % sur le secteur central. Idéal pour un horizon 5–8 ans. Location mixte (longue/courte durée) possible selon les prestations.
Appartement secteur Majorelle–YSL · 2,5M–4M DH. Taux d’occupation Airbnb 70–80 %, revenus bruts 150K–200K DH/an pour un F2 premium. Nécessite une gestion active ou un property manager. Rendement net après charges : 4,5 à 6 %.
La forte dispersion des prix à Guéliz rend les estimations globales trompeuses. Un appartement « à Guéliz » peut valoir 900 000 DH comme 4 500 000 DH selon sa rue exacte. Toujours demander le prix au m² et le comparer au référentiel PropIntel par micro-secteur.
Rareté foncière croissante dans le cœur de Guéliz. Les nouveaux programmes se déplacent vers la périphérie, renforçant la prime sur les biens existants bien situés.
Afflux continu d’acheteurs français et belges post-retraite. Guéliz est leur première zone de recherche — logements modernes, services et accessibilité.
Hausse estimée +7 à +10 % sur le secteur Majorelle–YSL en 2026. Secteur Camps El Ghoul : +4 à +6 %. Périphérie Guéliz : stabilisation.
Guéliz reste le marché le plus liquide de Marrakech — toutes typologies confondues. Pour un investisseur cherchant un équilibre entre rendement locatif et potentiel de plus-value, le secteur Camps El Ghoul entre 12 000 et 16 000 DH/m² représente le meilleur point d’entrée en 2026. Le secteur Majorelle–YSL est attractif mais exige un ticket d’entrée élevé et une gestion active.
Cet article est mis à jour trimestriellement. Dernière mise à jour : mars 2026.