42 000 DH/m² à l’Hivernage. 6 148 DH/m² à Massira. Un rapport de 1 à 7 entre le quartier le plus cher et le moins cher de Marrakech. Voici la carte complète des prix 2025.
Le marché immobilier de Marrakech est l’un des plus fragmentés d’Afrique du Nord. Parler d’un « prix moyen marrakchi » n’a aucun sens opérationnel pour l’investisseur ou l’acquéreur. Ce qui compte, c’est le prix du quartier précis, voire de la rue précise.
Ce rapport compile les prix médians au m² de 25 quartiers de Marrakech, issus du référentiel Yakeey croisé avec la base de données PropIntel de 104 quartiers. Les données couvrent les appartements (catégorie la plus liquide), avec une correction IQR pour éliminer les valeurs aberrantes.
Cinq quartiers franchissent le seuil des 15 000 DH/m². Ce segment est tiré exclusivement par la demande internationale et concentre la majorité des transactions en devises étrangères.
| Quartier | Prix médian DH/m² | Évolution 2024 | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Hivernage | 28 500 | +10,2 % | 4,9 % |
| Guéliz — Majorelle/YSL | 25 000 – 45 000 | +11,5 % | 5,5 % |
| Palmeraie | 13 449 | +4,8 % | 3,8 % |
| Agdal | 16 325 | +6,1 % | 5,8 % |
| Prestigia | 18 842 | +7,2 % | 4,5 % |
Sources : Yakeey mars 2025 · PropIntel Analytics
Le cœur du marché marrakchi. Ce segment offre le meilleur équilibre rendement/liquidité pour l’investisseur à la recherche d’un actif performant sans ticket d’entrée élevé.
| Quartier | Prix médian DH/m² | Évolution 2024 | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Guéliz Centre | 13 758 | +8,4 % | 6,2 % |
| Semlalia | 11 029 | +5,2 % | 6,2 % |
| Amerchich | 10 795 | +4,8 % | 7,0 % |
| Daoudiate | 10 055 | +5,6 % | 6,9 % |
| Targa | 9 909 | +3,1 % | 7,5 % |
| Médina historique | 9 500 | +2,8 % | 7,2 % |
| Sidi Abbad | 8 655 | +3,5 % | 6,9 % |
| Mellah | 8 389 | +2,5 % | 7,8 % |
Ce segment cible principalement les primo-accédants marocains et les investisseurs cherchant un rendement locatif maximal avec un ticket d’entrée réduit.
| Quartier | Prix médian DH/m² | Évolution 2024 | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Kasbah | 7 131 | +2,1 % | 7,0 % |
| Ménara | 7 582 | +2,4 % | 7,1 % |
| Bab Doukkala | 7 500 – 8 500 | +3,2 % | 6,5 % |
| Massira (1, 2, 3) | 6 148 | +1,8 % | 6,8 % |
Sources : Yakeey mars 2025 · PropIntel Analytics · Bab Doukkala : valeur corrigée PropIntel
Les quartiers les plus chers offrent les rendements locatifs les plus bas. L’Hivernage à 28 500 DH/m² ne rend que 4,9 % brut, contre 7,8 % pour le Mellah à 8 389 DH/m². La plus-value à long terme est la seule justification économique des prix premium.
Semlalia, Daoudiate et Amerchich constituent le sweet spot du marché marrakchi en 2025 : prix entre 10 000 et 11 000 DH/m², rendements de 6,2 à 7 %, liquidité forte et hausse annuelle de +4 à +6 %. Le meilleur rapport risque/rendement de la ville.
Avec 9 500 DH/m² en moyenne et un rendement de 7,2 %, la médina historique présente les caractéristiques d’un marché sous-évalué. La contrainte reste la liquidité et la complexité des transactions (titres fonciers, travaux). Pour l’investisseur patient, c’est la plus grande opportunité de Marrakech.
Ne choisissez pas un quartier selon son prestige — choisissez-le selon votre stratégie. Rendement maximal → Mellah, Targa, Massira. Équilibre rendement/plus-value → Semlalia, Daoudiate, Amerchich. Plus-value patrimoniale → Hivernage, Guéliz YSL, Agdal. Il n’y a pas de mauvais quartier à Marrakech, seulement un mauvais alignement entre votre objectif et votre choix.
Cet article est mis à jour trimestriellement. Dernière mise à jour : mars 2025.