Comment PropIntel calcule la valeur d'un bien à Marrakech — formule, données, coefficients et limites expliqués sans filtre.
L'estimation repose sur une formule multiplicative appliquée séquentiellement. Chaque facteur est indépendant et documenté ci-dessous.
Le résultat affiché est une fourchette de prix, non une valeur unique. Cette fourchette reflète l'incertitude inhérente à toute estimation immobilière — une précision de 100% n'existe pas sur ce marché.
Le prix de base au m² est la composante principale. Il est déterminé quartier par quartier à partir des données transactionnelles Yakeey, corrigées par la méthode IQR (interquartile range) pour éliminer les valeurs aberrantes. Les valeurs dépassant Q3 + 3×IQR sont plafonnées.
La valeur Yakeey brute était de 3 697 DH/m² — non représentative d'un quartier de la médina historique en cours de valorisation. Après benchmark des annonces réelles (Mubawab, Avito), la valeur a été recalibrée à 8 000 DH/m². Cette correction s'applique à 9 quartiers au total.
| Quartier | Prix base DH/m² | Segment |
|---|---|---|
| Hivernage (cœur) | 28 500 | Premium |
| Guéliz — Majorelle / YSL | 25 000 – 45 000 | Premium |
| Prestigia | 18 842 | Premium |
| Agdal — Centre | 16 325 | Intermédiaire |
| Palmeraie | 13 449 | Intermédiaire |
| Guéliz — Centre | 13 758 | Intermédiaire |
| Semlalia | 11 029 | Intermédiaire |
| Amerchich | 10 795 | Intermédiaire |
| Daoudiate | 10 055 | Intermédiaire |
| Médina / Mellah | 8 389 – 9 500 | Accessible |
| Bab Doukkala *corrigé | 8 000 | Accessible |
| Kasbah | 7 131 | Accessible |
| Massira | 6 148 | Accessible |
104 quartiers dans le référentiel complet · Données Yakeey corrigées IQR · Mars 2026
Le type de bien est le second facteur le plus déterminant. Chaque catégorie présente des caractéristiques de marché propres — liquidité, demande, spécificités architecturales.
| Type de bien | Coefficient | Justification |
|---|---|---|
| Appartement | 1,00 | Référence — catégorie la plus liquide |
| Villa | 1,35 | Premium +35% — terrain, superficie, prestige |
| Riad | 1,15 | Premium patrimonial, potentiel locatif touristique |
| Dar (maison traditionnelle) | 0,92 | Décote −8% — travaux fréquents, liquidité limitée |
| Terrain | 0,40 | Décote −60% — prix du foncier nu sans construction |
Pour ces trois typologies, le coefficient d'étage est fixé à 1,00 (neutre) car la notion d'étage ne s'applique pas. De même, le bonus "piscine" n'est pas comptabilisé pour les terrains.
Pour les appartements et villas, l'étage est un facteur correctif significatif. Les données transactionnelles confirment des écarts de 10 à 16% entre un rez-de-chaussée et un dernier étage dans les mêmes conditions.
| Étage | Coefficient | Impact |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 0,92 | −8% · vis-à-vis, luminosité réduite |
| 1er étage | 0,97 | −3% |
| 2e étage | 1,00 | Référence |
| 3e étage | 1,02 | +2% · vue partielle |
| 4e étage et plus | 1,05 | +5% · vue, luminosité, calme |
| Dernier étage | 1,08 | +8% · terrasse ou duplex |
Les équipements constituent un ajustement additionnel, plafonné à +15% pour éviter les surestimations en cas de cumul d'équipements premium.
| Équipement | Bonus | Note |
|---|---|---|
| Piscine | +8% | Fort premium — villa et riad principalement |
| Terrasse / Balcon | +5% | Surface extérieure valorisée |
| Garage / Parking | +4% | Critique à Guéliz et Hivernage |
| Ascenseur | +3% | Standard dans les immeubles récents |
| Vue dégagée | +3% | Atlas, jardin, dégagement |
| Gardiennage | +2% | Résidences sécurisées |
| Plafond cumulé | max +15% | Appliqué avant le calcul de la fourchette |
Appartement · 90 m² · Semlalia · 3e étage · Terrasse + Parking
Appartement / Villa : ± 12% · marché liquide, données abondantes
Riad / Dar : ± 18% · forte variabilité selon état et emplacement
Terrain : ± 20% · dépend du PLU, viabilisation, forme de parcelle
PropIntel s'engage à la transparence totale. Voici ce que notre modèle ne peut pas capturer.
Une estimation à 1 000 000 MAD peut se situer entre 810 000 et 1 190 000 MAD en réalité. La fourchette affichée en tient compte.
L'état général, la qualité des finitions et les travaux nécessaires ne sont pas intégrés — ces facteurs peuvent justifier ±10 à ±20% supplémentaires.
L'orientation, le vis-à-vis, la nuisance sonore ou la proximité d'un axe passant ne sont pas modélisés à l'échelle de la rue.
Le référentiel est mis à jour trimestriellement. Entre deux mises à jour, les prix peuvent avoir évolué, particulièrement dans les quartiers à forte dynamique.
L'estimation PropIntel est un outil d'aide à la décision, non un avis de valeur officiel. Pour toute transaction dépassant 3 millions de DH, il est recommandé de consulter un notaire ou un évaluateur agréé.