Investissement · Analyse
Rendement locatif par quartier
— Où investir à Marrakech en 2026
Classement complet des 9 quartiers principaux par rendement brut, rendement net, vacance locative et indice de risque. Données marché 2024–2025.
6,1%
Rendement moyen brut
4,3%
Rendement moyen net
7,1%
Meilleur rendement brut
12 000
Déficit unités locatives
Données de marché
Classement rendement brut 2026
Prix d'achat médian, loyer mensuel médian, rendement brut et net estimés. Vacance locative moyenne annuelle.
▸ Rendement brut par quartier — classement décroissant (%)
| Quartier |
Prix m² |
Loyer / m² |
Rend. Brut |
Rend. Net |
Vacance |
Score |
| MédinaRiads · Maisons |
18 000 |
107 |
|
5,1% |
4,2% |
A |
| MassiraPopulaire · Volume |
12 000 |
68 |
|
4,9% |
3,8% |
A |
| Sidi GhanemCréatif · Lofts |
11 500 |
63 |
|
4,7% |
5,1% |
A |
| Guéliz CentreAppts · Bureaux |
19 500 |
100 |
|
4,4% |
3,2% |
B |
| AgdalRésidentiel · Familles |
19 500 |
97 |
|
4,3% |
2,9% |
B |
| TargaRésidentiel neuf |
10 500 |
53 |
|
4,2% |
6,8% |
B |
| MénaraDéveloppement · Neuf |
9 800 |
52 |
|
4,4% |
7,2% |
B |
| HivernageAppts · Standing |
28 500 |
116 |
|
3,4% |
2,1% |
C |
| PalmeraieVillas · Golf |
35 000 |
93 |
|
2,1% |
8,4% |
C |
Score A : rendement brut > 6%, vacance < 5%
Score B : rendement 5–6%
Score C : rendement < 5%
Visualisation
Carte thermique — Rendement vs Prix d'achat
Plus la case est verte, meilleur est le couple rendement/prix. Taille proportionnelle au volume de transactions.
▸ Matrice rendement brut / prix au m²
Médina
7,1%
18 000 MAD/m²
Massira
6,8%
12 000 MAD/m²
Sidi Ghanem
6,5%
11 500 MAD/m²
Guéliz
6,1%
19 500 MAD/m²
Hivernage
4,9%
28 500 MAD/m²
■ Vert foncé = rendement élevé + prix accessible ·
■ Doré = intermédiaire ·
■ Rouge = faible rendement
▸ Rendement brut vs net (points d'écart)
▸ Taux de vacance locative (%)
Analyse PropIntel
Indice d'attractivité locative — Top 6
Score composite sur 100 : rendement brut (40%) + stabilité locative (25%) + liquidité (20%) + perspectives de valorisation (15%).
82
Médina
Rendement 7,1% · Demande touristique soutenue · Riads en tension
78
Massira
Rendement 6,8% · Demande locale forte · Ticket d'entrée bas
71
Sidi Ghanem
Rendement 6,5% · Profil locataire qualifié · Niche créative
68
Guéliz Centre
Rendement 6,1% · Liquidité maximale · Bureaux + résidentiel
64
Agdal
Rendement 6,0% · Familles stables · Faible vacance
61
Ménara
Rendement 6,4% · Neuf · Vacance à surveiller en phase démarrage
▸ Radar — Profil investisseur par quartier (4 dimensions)
Analyse 2026
Trois arbitrages clés pour l'investisseur
01
Le prix d'achat écrase le rendement en premium
La Palmeraie affiche 35 000 MAD/m² pour 3,2% brut. L'investisseur y joue la plus-value, pas le cash-flow. Un budget de 2M MAD génère 10× plus de revenus à Massira qu'à la Palmeraie.
02
La Médina : rendement élevé mais gestion complexe
7,1% brut pour un riad, mais coûts de maintenance 2–3× supérieurs à un appartement standard, travaux récurrents et profil locataire touristique. Le net réel dépasse rarement 4,5%.
03
Targa / Ménara : risque de vacance à intégrer
Les quartiers neufs périphériques offrent 6%+ brut mais 7–8% de vacance annuelle — l'équilibre est atteint seulement à partir de la 3e année de mise en location effective.
« Le meilleur rendement locatif n'est pas celui du taux affiché — c'est celui du taux effectif après vacance, charges et fiscalité. PropIntel calcule les trois. »
Profil cash-flow — Priorité revenus
Massira
6,8% brut · 3,8% vacance · Ticket 800K–1,2M MAD · Locataires locaux stables · Cash-flow positif dès mois 1
Profil plus-value — Priorité valorisation
Hivernage
4,9% brut · +2,8% appréciation annuelle · Demande MRE soutenue · Revente liquide sous 90 jours
Données : Yakeey · PropIntel
Marché 2024–2025
Mis à jour Mars 2026
Modèle ML · R²=0,88 · MAPE=19%