Mars 2026
·
Données Yakeey · PropIntel
·
104 quartiers analysés
·
~2 000 mots
±10%
Écart moyen
prix annonce vs transaction
104
Quartiers
couverts PropIntel
R²=0.88
Précision
modèle ML
2 min
Temps pour obtenir
votre estimation
À Marrakech, un écart de 5 km peut représenter un écart de prix de 1 à 3 entre deux biens identiques. Une estimation approximative coûte cher — en temps perdu ou en valeur non capturée.
Que vous souhaitiez vendre, refinancer ou simplement connaître la valeur actuelle de votre bien à Marrakech, l’estimation immobilière est la première étape — et la plus déterminante. Ce guide vous explique les critères qui font le prix, les méthodes fiables, et comment obtenir une estimation data-driven gratuite en 2 minutes.
Les 6 critères qui font le prix
01
Le quartier
Explique 60 à 70% de la valeur au m². L’écart entre M’Hamid (6 600 MAD/m²) et Dar El Bacha (20 000 MAD/m²) est de 1 à 3 pour des biens distants de 5 km.
→ Facteur numéro un
02
Type de bien
Appartement et villa suivent des dynamiques différentes. En Palmeraie, les villas atteignent des prix au m² bien supérieurs aux appartements en raison de la rareté du bâti individuel.
→ Appt vs Villa
03
Surface
Les petites surfaces (<60 m²) bénéficient d’un prix au m² supérieur. Les grandes surfaces (>200 m²) subissent une décote de marché car le bassin d’acheteurs est plus restreint.
→ Effet de palier
04
État général
Un bien neuf atteint +15% vs un bien standard. Un bien à rénover perd jusqu’à 25%. L’état est l’un des rares critères sur lequel un propriétaire peut agir avant la vente.
→ -25% à +15%
05
Étage
Les étages intermédiaires (3ème–4ème) sont les plus valorisés. Le rez-de-chaussée subit une décote systématique de 5 à 8%, sauf en cas de jardin privatif.
→ RDC : -5 à -8%
06
Équipements
Parking, piscine, ascenseur, terrasse, vue — chaque équipement ajoute de la valeur de façon mesurable. Un parking dans Guéliz vaut +3 à +5% à lui seul.
→ Jusqu’à +8% (piscine)
Prix par quartier : état des lieux 2026
Prix médians au m² · Mars 2026 · Appartements
| Quartier |
Prix MAD/m² |
Segment |
Rendement brut |
Liquidité |
| Agdal |
16 325 |
Premium |
6,5 % |
|
| Hivernage |
14 665 |
Premium |
7,9 % |
|
| Guéliz |
13 758 |
Premium |
9,6 % |
|
| Semlalia |
11 029 |
Intermédiaire |
8,6 % |
|
| Daoudiat |
10 055 |
Intermédiaire |
6,9 % |
|
| Targa |
9 909 |
Intermédiaire |
7,2 % |
|
| Massira 1-2-3 |
6 135 |
Accessible |
8,8 % |
|
| M’Hamid |
5 771 |
Accessible |
10,9 % |
|
Sources : Yakeey Référentiel de prix mars 2026 · PropIntel Analytics 104 quartiers
Évolution des prix : 2020–2026
Évolution du prix au m² par segment · Marrakech (2020–2026)
Premium (Hivernage, Guéliz, Agdal)
Intermédiaire (Semlalia, Daoudiat)
Accessible (Massira, M’Hamid)
Méthodes d’estimation : comparatif
Comparatif des méthodes · Fiabilité · Délai · Coût
| Méthode |
Fiabilité |
Délai |
Coût |
Usage recommandé |
| PropIntel ML |
R²=0.88 |
2 minutes |
Gratuit |
Première évaluation, mise en vente |
| Agent immobilier |
Variable |
24–48h |
Gratuit |
Confirmation terrain, négociation |
| Expertise notariale |
Très élevée |
2–4 semaines |
2 000–5 000 MAD |
Succession, financement bancaire |
💡 Conseil pratique
Commencez toujours par l’estimation PropIntel — gratuite et immédiate. Elle vous donnera une fourchette fiable pour cadrer votre projet avant tout autre démarche.
Connaissez la vraie valeur de votre bien en 2 minutes
Modèle ML calibré sur 104 quartiers · Rapport PDF inclus · Sans engagement
📊 Lancer mon estimation gratuite →
✓ Gratuit · Sans inscription · Résultat immédiat
Les erreurs à éviter
⚠ Erreur 1 · Prix d’annonce
Se baser sur les prix affichés sur les portails immobiliers. Ces prix incluent une marge de négociation de 10 à 20%. Le prix réel de transaction est systématiquement inférieur.
⚠ Erreur 2 · Comparaison interurbaine
Comparer avec des biens de Casablanca ou Rabat. Les dynamiques sont radicalement différentes. Une comparaison interurbaine fausse systématiquement l’estimation.
⚠ Erreur 3 · Valeur émotionnelle
Surestimer la valeur sentimentale du bien. Seuls les critères objectifs comptent pour l’acheteur. La valeur émotionnelle n’a aucune incidence sur le prix de marché.
Après l’estimation : trois scénarios
Scénario 01 · Vente
+Tiers
Positionnez dans le tiers supérieur
La fourchette PropIntel vous donne le plancher et le plafond. Positionnez votre annonce dans le tiers supérieur pour garder une marge de négociation tout en restant crédible.
Scénario 02 · Refinancement
PDF
Document bancaire de premier niveau
Le rapport PDF PropIntel peut être présenté à votre banque comme premier document d’évaluation, en complément de l’expertise notariale exigée.
Scénario 03 · Investissement
Delta
Identifier les opportunités sous-évaluées
Comparez l’estimation d’un bien visé avec son prix de vente affiché. Un bien en dessous de sa valeur estimée représente une opportunité d’acquisition à saisir.
Scénario 04 · Patrimoine
Suivi
Valorisation annuelle de votre parc
Estimez régulièrement vos biens pour suivre leur valorisation et anticiper le bon moment pour vendre ou réinvestir selon les cycles du marché marrakchi.
L’estimation n’est pas une formalité — c’est un avantage compétitif. Les propriétaires qui connaissent précisément la valeur de leur bien négocient mieux, vendent plus vite, et capturent plus de valeur.
Estimez votre bien maintenant
104 quartiers · Données Yakeey mars 2026 · Rapport PDF téléchargeable immédiatement
→ Estimation gratuite propintel.ma
Abdeloihed Meskini · Agent Élite Yakeey ·
