28 500 DH/m² en moyenne, 42 000 DH/m² au sommet. L’Hivernage est le quartier le plus cher de Marrakech — et il creuse l’écart chaque année un peu plus.
Né au début du XXe siècle comme lieu de villégiature hivernale pour l’aristocratie européenne — d’où son nom —, l’Hivernage est aujourd’hui le cœur battant du Marrakech de luxe. Hôtels palace, résidences sécurisées, restaurants étoilés, spas et galeries d’art haut de gamme composent un quartier qui ressemble davantage à Monaco ou Saint-Tropez qu’à une ville marocaine ordinaire.
Ce guide analyse l’Hivernage dans sa totalité : géographie, prix par secteur, rendements locatifs, profil des acheteurs et perspectives 2026 — avec les données brutes du référentiel PropIntel.
Le quartier s’étend entre l’Avenue Echouhada au nord, le boulevard de la Ménara au sud et la médina à l’est. Il se divise en trois zones aux prix et aux profils distincts.
| Zone | Prix DH/m² | Profil dominant | Signal PropIntel |
|---|---|---|---|
| Cœur — Mamounia / M Avenue | 32 000 – 42 000 | Résidences palace, clientèle internationale | PREMIUM |
| Zone centrale — Av. Echouhada | 24 000 – 32 000 | Appartements haut standing, expatriés | FORT |
| Périphérie — Bd Ménara | 18 000 – 24 000 | Résidentiel mixte, transition vers Agdal | SOLIDE |
Il y a cinq ans, l’Hivernage oscillait entre 18 000 et 24 000 DH/m². Aujourd’hui, le plancher du quartier est à 24 000 DH/m² et le plafond dépasse 42 000 DH/m² dans les résidences les plus exclusives. Une hausse cumulée de +60 % en cinq ans — soit le double de la moyenne marrakchie sur la même période.
Ce n’est plus un marché local. La demande qui tire les prix à l’Hivernage vient majoritairement de l’étranger — France, Belgique, Suisse, Émirats, Arabie Saoudite. Les acheteurs marocains représentent moins de 30 % des transactions dans le cœur du quartier, une proportion en baisse continue depuis 2020.
L’Hivernage n’est plus un quartier marrakchi qui plaît aux étrangers. C’est un quartier international qui se trouve à Marrakech.
Cette internationalisation a des conséquences directes sur la liquidité : les délais de vente à l’Hivernage sont inférieurs à 90 jours pour les biens bien positionnés, contre 6 à 14 mois dans des quartiers comme la Palmeraie ou la Médina. C’est l’un des marchés les plus liquides du Maghreb.
L’Hivernage offre un cadre de vie sans équivalent à Marrakech — calme, sécurisé, verdoyant, à dix minutes à pied de la médina et à quinze minutes de l’aéroport.
Quartier résidentiel fermé, gardiennage 24h dans la majorité des résidences. Voies calmes, circulation limitée, aucun souk ni activité commerciale bruyante.
Concentration unique de restaurants gastronomiques, hôtels palace (La Mamounia, Es Saadi, Sofitel), théâtres et galeries d’art. La plus haute densité culturelle de Marrakech.
Jardins privés des résidences, parc municipal de l’Hivernage, proximité immédiate des jardins de La Mamounia. Le quartier le plus arboré de Marrakech intra-muros.
Aéroport Marrakech-Menara à 10 min. Guéliz et Médina à 10 min à pied. Taxis immédiats 24h/24, accès direct à l’autoroute Casablanca.
Appartement cœur Hivernage · 3M–6M DH. Appréciation annuelle estimée +10 à +12 % sur le secteur Mamounia–M Avenue. Horizon 5–10 ans. Idéal pour les acheteurs cherchant une réserve de valeur en devises fortes. Rendement locatif secondaire (3,8–4,5 % brut).
Appartement meublé 80–120 m² · 2,5M–4M DH. Taux d’occupation 72–80 %, tarif nuitée 1 200–2 500 DH. Revenus bruts estimés 180 000–280 000 DH/an. Après property manager (35 %) : rendement net 4,5–5,5 %. Marché le plus demandé de Marrakech sur Airbnb.
Zone Bd Ménara · 1,8M–3M DH. Meilleur point d’entrée du quartier. Prix encore 30 % inférieurs au cœur, appréciation de rattrapage attendue. Rendement locatif longue durée 5,2–6 % brut. Recommandé pour un premier investissement à l’Hivernage.
L’Hivernage est un marché à faible rendement locatif brut (4–5 %) comparé aux quartiers intermédiaires (6–7 %). La thèse d’investissement repose sur la plus-value à moyen terme, pas sur le cash-flow immédiat. Un investisseur cherchant un rendement maximal s’orientera plutôt vers Daoudiate ou Massira.
Rareté absolue du foncier. Demande internationale structurelle. Projets hôteliers de luxe en cours. Afflux croissant d’investisseurs du Golfe.
Hausse prévue +8 à +12 % sur le cœur du quartier. Periférie : +5 à +7 %. Correction peu probable sauf choc touristique majeur.
Valorisation déjà élevée — peu de marge d’erreur. Réglementation Airbnb possible. Sensibilité aux cycles touristiques internationaux.
L’Hivernage reste la valeur refuge de l’immobilier marrakchi. Les prix élevés ne constituent pas un frein pour sa clientèle cible — ils en sont la condition. Pour un investisseur international cherchant une exposition au marché marocain avec un actif liquide et reconnu, c’est le seul quartier de Marrakech comparable aux marchés prime de Dubaï ou Lisbonne.
Dernière mise à jour : mars 2026.