28 500 DH/m² dans le cœur de l’Hivernage. 8 000 DH/m² à Bab Doukkala. Un écart de 1 à 3,5 entre deux quartiers de la médina distants de quelques rues.
Marrakech n’est pas un marché immobilier — c’est une superposition de micromarchés dont les dynamiques divergent au point de rendre toute généralisation dangereuse pour l’investisseur non averti. Ce rapport annuel, construit sur les données transactionnelles de Yakeey, les indices HCP et la base de données propriétaire PropIntel couvrant 104 quartiers, offre la lecture la plus granulaire disponible du marché marrakchi en 2025.
Le marché immobilier de Marrakech a enregistré en 2024 une hausse moyenne des prix de +6,2 % sur l’ensemble des transactions, selon les données agrégées du référentiel de prix Yakeey. Cette moyenne masque des réalités radicalement différentes selon les segments.
Le segment premium — Hivernage, Palmeraie, Guéliz Majorelle — a progressé de +9 à +12 % sur la même période, porté par une demande soutenue d’acquéreurs européens et du Golfe. À l’opposé, les quartiers périphériques comme Massira, Targa ou les routes (Ourika, Amizmiz) ont connu des variations comprises entre +1 et +3 %, reflet d’une demande locale plus sensible aux conditions de financement.
Bank Al-Maghrib a maintenu ses taux directeurs à 2,75 % en 2024, favorisant l’accès au crédit pour les ménages marocains de la classe moyenne. Mais c’est la pression de la demande internationale — en particulier française, post-réforme des retraites — qui a propulsé les valeurs du segment haut de gamme vers des niveaux inédits.
Tableau des prix médians au m² au T1 2025, appartements — catégorie la plus liquide et la mieux documentée.
| Quartier | Prix DH/m² | Rendement brut | Liquidité |
|---|---|---|---|
| Hivernage — Cœur | 28 000 – 42 000 | 4,2 % | ●●● |
| Guéliz — Majorelle / YSL | 25 000 – 45 000 | 5,5 % | ●●● |
| Agdal — Centre | 14 000 – 18 000 | 5,8 % | ●●● |
| Semlalia | 11 029 | 6,2 % | ●●● |
| Daoudiate | 10 055 | 6,9 % | ●●● |
| Massira (1, 2, 3) | 6 148 | 6,8 % | ●●● |
| Mellah | 8 389 | 7,8 % | ●●○ |
| Bab Doukkala | 7 500 – 8 500 | 6,5 % | ●●○ |
Sources : Yakeey Référentiel de prix mars 2025 · PropIntel Analytics 104 quartiers
La question du rendement locatif appelle une distinction fondamentale entre location longue durée (bail annuel) et location courte durée (Airbnb, Booking). Ces deux marchés coexistent mais ne s’adressent pas aux mêmes profils d’investisseurs.
Les rendements bruts varient de 3,8 % en Palmeraie à 8 % dans les quartiers périphériques accessibles. Un appartement acheté 800 000 DH à Semlalia peut générer 49 600 DH de loyers annuels bruts, soit un rendement net de l’ordre de 4,5 à 5 %.
Marrakech affiche un taux d’occupation Airbnb moyen de 68 % sur les biens bien positionnés. Un riad de 3 suites en médina peut générer 180 000 à 350 000 DH de revenus annuels bruts, avec des coûts de gestion absorbant 35 à 45 % des recettes.
Deux paramètres souvent négligés : la fiscalité des revenus locatifs au Maroc (15 % sur le brut ou barème progressif) et les règles de rapatriement des fonds, qui exigent que l’investissement initial ait été financé en devises étrangères.
Un riad de 3 suites bien géré en médina génère plus de revenus bruts qu’un appartement premium à l’Hivernage — mais avec une complexité opérationnelle sans commune mesure.
La montée en puissance de l’acheteur européen. La part des acquéreurs français dans les transactions haut de gamme a franchi les 35 % en 2024. Une demande structurelle, pas conjoncturelle.
La professionnalisation du marché locatif. Il est désormais possible d’investir depuis Paris dans un appartement à Marrakech et d’en déléguer intégralement la gestion, ce qui a élargi le bassin d’acquéreurs.
La tension foncière dans les secteurs intermédiaires. Semlalia, Daoudiate, Assif enregistrent des augmentations de +4 à +6 % annuels depuis 2023 — signal d’alerte pour l’investisseur qui attendrait encore.
Le retournement partiel du marché des riads. Après une correction de 10–15 % (2022-2023), seuls les riads rénovés avec permis d’exploitation touristique retrouvent des valorisations attractives.
L’urbanisation périphérique comme nouveau front. Les grands programmes (4 500–6 500 DH/m²) ciblent la classe moyenne. Rendements élevés (7–8 %) mais liquidité faible à la revente.
La qualité du quartier et la liquidité du bien sont les deux paramètres qui résistent le mieux aux cycles. Un appartement de bon standing à Semlalia ou Daoudiate surperformera toujours, en termes relatifs, une villa en Palmeraie Extension acquise à un prix de pointe.
Le modèle d’estimation PropIntel repose sur un algorithme de Gradient Boosting entraîné sur 3 000+ transactions marrakchies référencées entre 2022 et 2025. Avec un coefficient R²=0.88 et un MAPE de 19 %, il constitue l’outil de valorisation le plus précis disponible publiquement sur le marché de Marrakech.
Les données Yakeey ont été corrigées par une méthodologie IQR — neuf quartiers dont les prix dépassaient le seuil Q3 + 3×IQR ont été plafonnés, dont Bab Doukkala recalibré à 8 000 DH/m².
Cet article est mis à jour trimestriellement. Dernière mise à jour : mars 2025.